La aprobación de la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Medellín abrió un nuevo debate sobre el futuro de las viviendas turísticas en la capital antioqueña. La regulación, que establece restricciones para el funcionamiento de plataformas como Airbnb y Booking en determinados sectores de la ciudad, generó preocupación entre los prestadores de estos servicios, que advierten sobre las consecuencias económicas para miles de hogares.
La principal advertencia proviene de la Asociación de Prestadores Turísticos mediante Plataformas (Asohost), cuyo presidente, Juan Camilo Vargas, aseguró que las disposiciones contempladas en el nuevo POT podrían afectar a más de 4.500 familias vinculadas con esta actividad económica.
La preocupación está relacionada con los cambios en las condiciones de uso del suelo y la posibilidad de ofrecer alojamientos de corta duración. De acuerdo con la nueva regulación, la autorización para desarrollar esta actividad dependerá de la clasificación urbanística de los sectores donde se encuentren los inmuebles.
El Concejo de Medellín aprobó en segundo y último debate la revisión del POT, un instrumento que establece las directrices para el desarrollo urbano y rural de la ciudad durante los próximos 12 años. Entre sus disposiciones se encuentra la regulación de las actividades de alojamiento turístico en viviendas.
Uno de los principales cambios está relacionado con la clasificación de los sectores según sus niveles de mixtura, es decir, la posibilidad de combinar diferentes actividades económicas y residenciales en un mismo territorio. A partir de esta clasificación se determinarán las zonas donde podrán funcionar los alojamientos turísticos.
En los sectores de alta mixtura se permitirá el desarrollo de actividades relacionadas con las rentas cortas. Se trata de espacios donde existe una mayor combinación de usos comerciales, de servicios y residenciales, por lo que la actividad turística tendrá cabida dentro de las condiciones establecidas por la normativa.
La situación será diferente en las zonas de media mixtura. Allí, el funcionamiento de estos alojamientos estará condicionado a que los inmuebles se encuentren en sectores orientados a la infraestructura de transporte público, como las áreas de influencia del Metro.
Las mayores restricciones estarán concentradas en las zonas de baja mixtura, caracterizadas principalmente por su vocación residencial. En estos sectores no se permitirá el funcionamiento de viviendas destinadas a rentas cortas, una decisión que impactaría a propietarios y operadores que actualmente ofrecen sus inmuebles a través de plataformas digitales.
Para Asohost, esta disposición representa un riesgo para una actividad de la que dependen miles de hogares en Medellín. Juan Camilo Vargas señaló que las viviendas turísticas no solamente constituyen una alternativa de alojamiento para los visitantes, sino que también representan una fuente de ingresos para numerosas familias.
El dirigente gremial explicó que, en algunos casos, los recursos obtenidos mediante estas plataformas funcionan como un ingreso complementario. Sin embargo, también existen hogares para los que el alojamiento turístico se convirtió en su principal sustento económico.
Por esa razón, Vargas cuestionó las consecuencias que podría tener la aplicación de las nuevas disposiciones para quienes llevan tiempo desarrollando esta actividad. Desde su perspectiva, no se puede desconocer el impacto que tendría retirarles la posibilidad de continuar generando ingresos mediante el alquiler de sus propiedades.
Uno de los principales reclamos de Asohost es la necesidad de establecer un período de transición. La asociación considera que los propietarios y operadores que actualmente prestan servicios de alojamiento en zonas de baja mixtura deberían contar con un plazo para adaptarse a las nuevas condiciones.
La discusión también involucra el alcance de la regulación y su relación con las disposiciones que rigen el alojamiento turístico en Colombia. Asohost ha manifestado reparos frente a las condiciones establecidas en el POT y considera necesario revisar cómo se articulan las decisiones del municipio con el marco normativo nacional.
Desde el Concejo de Medellín, sin embargo, la interpretación es diferente. El concejal Andrés Felipe Tobón, ponente y coordinador de la revisión del POT, defendió las restricciones y sostuvo que la ciudad no está prohibiendo de manera general las actividades de alojamiento turístico.
Tobón presentó como argumento las disposiciones que ya estaban contempladas en el Acuerdo 48 de 2014, anterior Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín. Según explicó, desde esa normativa los servicios de hospedaje, incluidos los turísticos, no estaban permitidos en sectores de vocación residencial.
En ese sentido, el concejal sostuvo que las nuevas disposiciones no representan una prohibición completamente novedosa, sino que mantienen una orientación normativa que ya existía. Su argumento es que la regulación busca garantizar que las actividades económicas se desarrollen en los territorios donde están autorizadas.
Otro de los puntos centrales de la controversia tiene que ver con las cifras sobre el número de inmuebles que podrían resultar afectados. Mientras Asohost advierte sobre más de 4.500 familias, Tobón señaló que los registros del sector muestran una cantidad diferente de viviendas turísticas ubicadas en zonas de baja mixtura.
De acuerdo con la información presentada por el concejal, en la base de datos del Registro Nacional de Turismo aparecen aproximadamente 2.927 viviendas turísticas en sectores clasificados como de baja mixtura.
La diferencia entre ambas cifras constituye uno de los elementos que deberán aclararse en el desarrollo de la discusión. Asohost habla de familias que podrían resultar afectadas, mientras que el concejal se refiere al número de viviendas turísticas registradas en determinadas zonas de la ciudad. Por lo tanto, no se trata necesariamente de datos que midan el mismo universo.
Tobón también cuestionó que se presente la cifra de 4.500 familias como directamente afectadas por la medida. Su posición parte de que las actividades de hospedaje en zonas residenciales ya tenían restricciones contempladas en la normativa municipal desde 2014.
El concejal agregó que, bajo esa interpretación, existirían más de 2.000 viviendas que actualmente estarían desarrollando actividades de alojamiento en lugares donde no estarían permitidas. De esta manera, defendió la necesidad de hacer cumplir las disposiciones sobre los usos del suelo.
El debate enfrenta dos preocupaciones que tienen implicaciones diferentes para Medellín. Por una parte, está la protección de los sectores residenciales y la intención de evitar que la expansión de las rentas cortas modifique la vocación de determinados barrios. Por otra, se encuentra la situación económica de los hogares que encontraron en el turismo una oportunidad de ingresos.
La discusión también pone sobre la mesa el papel que desempeñan plataformas digitales como Airbnb y Booking en la oferta turística de la ciudad. Su crecimiento ha permitido que propietarios particulares participen en el mercado del alojamiento, aunque también ha generado controversias sobre el uso residencial de los inmuebles.
Uno de los argumentos a favor de las restricciones es la necesidad de proteger la disponibilidad de viviendas para los residentes y evitar que los sectores tradicionalmente residenciales se transformen por la expansión de actividades turísticas. La administración y los defensores de la regulación consideran que el ordenamiento territorial debe establecer límites entre los diferentes usos del suelo.
Sin embargo, para los prestadores turísticos, la aplicación de estas medidas plantea interrogantes sobre el futuro de los negocios existentes, los ingresos de los propietarios y las condiciones bajo las cuales podrán continuar operando. La solicitud de un período de transición se convierte así en uno de los puntos más importantes de la controversia.
Con la aprobación del nuevo POT, Medellín tendrá que avanzar en la aplicación de las disposiciones que regulan las actividades económicas en sus diferentes sectores. Entretanto, el pronunciamiento de Asohost mantiene abierto el debate sobre las consecuencias que tendrán las restricciones para quienes dependen de las rentas cortas.
El desafío estará en determinar cómo se implementarán las nuevas reglas, qué ocurrirá con las viviendas turísticas que actualmente funcionan en zonas de baja mixtura y si habrá mecanismos de adaptación para sus propietarios. También será necesario precisar el alcance real de la población afectada y las diferencias entre los registros oficiales y las estimaciones del gremio.
Así, la discusión sobre el POT de Medellín trasciende el ordenamiento urbano y se convierte en un debate sobre vivienda, turismo y generación de ingresos. Mientras el Concejo sostiene que busca hacer cumplir normas existentes y proteger los sectores residenciales, Asohost advierte que la decisión podría comprometer el sustento de miles de familias vinculadas con el alojamiento turístico.
