Un estudio de investigadores de la Universidad Javeriana se convirtió en una nueva pieza de la discusión sobre el impacto de Airbnb en la vivienda de Medellín. La investigación concluye que los alquileres de corta estancia no tienen un efecto significativo sobre el precio de los arriendos de largo plazo.
El documento fue elaborado por los profesores Ángela Fonseca Galvis y Andrés Felipe Giraldo Palomino, del Departamento de Economía de la Javeriana, y analiza la relación entre las viviendas destinadas a renta corta y los precios de los arriendos en Medellín entre 2015 y 2025.
La investigación utilizó información de más de 15.000 manzanas de la ciudad y cruzó bases independientes de precios de arriendo con información sobre anuncios de Airbnb. Los investigadores también compararon sectores similares para intentar separar la correlación de un eventual efecto causal.
La conclusión principal es que, después de controlar distintas características de los territorios, el efecto de Airbnb sobre el precio de los arriendos resulta pequeño y estadísticamente indistinguible de cero, según los autores.
La explicación que propone el estudio es el llamado spatial sorting. En términos sencillos, Airbnb tendería a concentrarse en zonas que ya eran atractivas para vivir y visitar, con buena conectividad, servicios y precios elevados.
De ahí surge una de las frases que más se difundió durante la presentación del estudio: “Airbnb llega donde ya era caro vivir, no es que lo vuelva caro”. El mensaje fue utilizado para resumir el principal hallazgo de la investigación.
El estudio, sin embargo, no sostiene que la vivienda turística carezca de cualquier efecto sobre el mercado inmobiliario. Uno de los aspectos en los que los resultados son menos concluyentes es precisamente la cantidad de viviendas disponibles para arriendo de largo plazo.
Los investigadores señalan que los anuncios de vivienda en plataformas inmobiliarias no equivalen necesariamente al inventario real de viviendas. Por eso consideran que los resultados sobre disponibilidad deben interpretarse con mayor cautela.
El momento en que apareció la investigación es parte fundamental de la controversia. Medellín se encuentra en medio de la discusión sobre la actualización de su Plan de Ordenamiento Territorial, presentada por la Alcaldía ante el Concejo en agosto.
El proyecto plantea restricciones para la ubicación de viviendas destinadas a alquiler turístico de corta estancia. La propuesta busca concentrarlas principalmente en zonas de alta mixtura y algunos sectores específicos, limitando su operación en buena parte de las áreas predominantemente residenciales.
La regulación está relacionada con varias preocupaciones: el uso residencial del suelo, la convivencia, las transformaciones de los barrios y el acceso a vivienda, además de los efectos del crecimiento turístico que ha experimentado Medellín.
En ese escenario, un estudio que concluye que Airbnb no es una causa significativa del aumento de los arriendos introduce un argumento que puede ser utilizado para cuestionar que la regulación de las rentas cortas sea una herramienta eficaz para resolver el problema de los precios de la vivienda.
El alcalde Federico Gutiérrez ha sostenido, sin embargo, que la renta corta no es el único factor que explica los altos precios de la vivienda, pero que sí puede contribuir en determinadas zonas y que debe ser regulada para proteger la vivienda familiar.
La controversia tomó otra dimensión cuando una investigación de El Armadillo reveló que Airbnb Latin America aportó una parte significativa de la financiación del estudio, desarrollado en el marco de un contrato de consultoría entre la plataforma y la Universidad Javeriana.
Esa relación aparece en una nota al pie del documento académico. Allí también se señala que Airbnb no intervino en la formulación de la pregunta de investigación, el diseño empírico, la estimación ni la interpretación de los resultados.
La Javeriana confirmó la existencia del contrato y sostuvo que este garantizó la autonomía académica de los investigadores. La universidad afirmó además que los resultados debían presentarse con neutralidad y transparencia y que Airbnb no intervino en los hallazgos.
El cuestionamiento, por tanto, no consiste en que esté demostrado que Airbnb haya manipulado el estudio. Por el momento se desconoce que exista evidencia que permita afirmar que la empresa intervino en las conclusiones de los investigadores.
El punto de discusión está en otro lugar: la financiación empresarial y la manera en que esa relación fue comunicada cuando los resultados comenzaron a circular públicamente.
Según El Armadillo, el boletín de prensa distribuido por la Javeriana después de la presentación del estudio destacó sus principales conclusiones, pero no informó de manera visible que Airbnb había financiado parte de la investigación. La misma omisión se produjo, según ese medio, durante la presentación pública de los investigadores.
Esa diferencia entre lo que aparece en el documento académico y lo que acompañó su difusión pública es uno de los elementos centrales de la controversia. La financiación sí figura en el documento completo, pero no ocupó el mismo lugar en la comunicación utilizada para divulgar sus resultados.
También debe tenerse en cuenta que el trabajo fue publicado en Vniversitas Económica, una serie de documentos de trabajo del Departamento de Economía de la Javeriana. Según la investigación de El Armadillo, se trata de una producción académica preliminar que no había pasado por un proceso de evaluación por pares de una revista científica.
Airbnb, mientras tanto, ha defendido públicamente la importancia económica de la vivienda turística para Medellín. La empresa asegura que durante 2025 la actividad de anfitriones y huéspedes en su plataforma generó más de $520.000 millones en ingresos fiscales y más de $435.000 millones en ingresos directos para anfitriones de la ciudad.
Esas cifras proceden de la propia Airbnb y forman parte de su estrategia para mostrar el impacto económico de la actividad. La plataforma también sostiene que más del 70 % de sus anfitriones en Colombia administra un solo espacio y presenta la renta turística como una fuente de ingresos complementarios para hogares.
La discusión, entonces, no enfrenta únicamente dos posiciones sobre si Airbnb aumenta o no los arriendos. También plantea preguntas sobre qué evidencia debe utilizarse para diseñar el POT, cómo se ponderan los distintos efectos de la vivienda turística y qué nivel de transparencia debe existir cuando una investigación académica recibe financiación de una empresa directamente afectada por la regulación.
El estudio aporta una conclusión concreta: no encuentra evidencia de un efecto causal significativo de Airbnb sobre los precios de los arriendos de largo plazo en Medellín. Pero su financiación por parte de Airbnb y su aparición en medio del debate sobre el POT obligan a leer sus resultados junto con sus limitaciones metodológicas y con la información sobre quién financió la investigación. La controversia, más que demostrar que el estudio fue manipulado, deja abierta una pregunta sobre transparencia académica y sobre cuánto peso debe tener una investigación financiada por un actor regulado en una decisión de política urbana.
